賃貸住宅の市場調査

土地活用の1つの方法として、賃貸住宅の建設が推奨されています。新聞紙上において、各種セミナー等においても賃貸住宅経営が取り上げられています。

上記以外にも色々な方が賃貸経営に参加されようとしています。

大丈夫でしょうか？

バブル時に固定資産税の軽減・相続税の節税対策として賃貸住宅を建設された方の中には、現在ローンの返済ができなくなり、自己破産又は相続放棄を選択せざるを得ない方が増加しています。この理由は一体何処にあると思われますか？そうです！すべて業者任せにした、大家さんにあるのです。

土地の上に建物を建設し、賃貸に供した時点から、不動産は金融資産とほぼ変わらなくなります。否、売買に時間が掛かるため、金融資産より「利回り」が良くないと市場では売却できません。

売却目的の賃貸経営でないから、ある程度の収入が確保できればそれで良いんだ。と敬遠される方も多いのですが、賃貸収入は当初の10年間とそれ以後の10年間では、大きな違いを見せ始めます。

当初10年間は修繕費用もなく、空室率もなくほぼ満室のため、収入の確保は安定しています。しかしそれ以後はどうでしょうか？

築15年あたりから水周り設備の更新が始まり、外壁の塗装・修繕に追われ、近隣に新しい賃貸住宅が建てられるようになると、空き部屋が目立つようになり、それを埋めるため賃貸料を下げざるを得なくなります。

当然賃貸収入は激減し、ローンの支払にまで影響を及ぼし、とうとう売却せざるを得なくなる、最悪のシナリオが待っています。

この理由は何処にあったのでしょうか？

それは以下の3点です。

賃貸市場の調査を業者任せにすると、業者に都合の良い返事しか当然返ってきません。

「賃貸住宅を建設し、20年後も安定した収入が本当に得られるのか」という質問に、利害関係を有しない公平な第三者の意見を聞いてください。

業者のように甘い計画のみのレポートは提出しません。20年後も安定した賃貸経営を目指すため、賃貸市場の声をお届けすると共に、建物の利回りではなく、不動産の利回りを重視した説明も行います。

もし賃貸経営より、より良い有効活用が見つかれば、その方法もご提案させて頂きます。

又、1級建築士とともに、建築費の査定も行っています。業者の価格と較べられると、驚きの声をあげられる方が多いです。「査定価格が業者価格の半分であった」ケースも良く見受けられます。そんなに安くて大丈夫？なのか。大丈夫です！

仕組みは簡単です。

建築事務所とともに賃貸住宅の建築設計を行います。当然仕様まで詳細に決定しておきます。
次に、決定した仕様書をもとに施工業者入札（信頼のおける業者3社～5社程度）を行います。
施工業者が決定したら、仕様書通りに仕事がなされているか、1級建築士が毎週検査を実施します。仕様書と異なる施工はすぐにやり直しを命じますのでこれにより手抜き工事が防止されます。

建築費用が少なくなるということは、ローン返済にも影響するため、賃貸住宅建設のリスクを大幅に軽減させます。

不動産が金融資産と異なる点は、不動産には常にリスクが内在していることです。

リスクには、賃貸市場でのリスク、売買市場でのリスク、ローンのリスク等色々あります。そのリスクを軽減するためには、すべてを業者任せにするのではなく、公平な第三者の意見を取入れ、賢い賃貸経営をされることを心からお勧めします。